こんにちは。今年の冬は暖冬と言われておりましたが、やはり寒さがやってきましたね！昨日の朝ふと携帯で気温を見ると、、なんと－1℃！びっくりです！まだまだ寒さ対策が必要ですね。

さて、アパート経営やマンション経営をされている方、ご検討されている方、賃貸物件を自主管理する場合、具体的にはなにをしなければならないかご存知でしょうか。賃貸物件の管理には、代表的なものだけでも以下の業務があります。

入居者の募集
賃貸契約の締結
家賃の入金管理
設備の破損や騒音といったトラブル、クレームへの対応
退去時の立ち会い
掃除
家賃の入金が無い場合の督促

では、これらの業務を管理会社へ委託することが出来たらどうでしょうか？

不動産の管理委託とは、物件の管理を管理会社に委託することを指します。管理会社は、オーナー様から管理手数料を受け取る代わりに、管理業務全般を請け負います。
管理会社にもよりますが、管理委託の一般的な内容は以下のようになっています。

・入居者の募集
・賃貸契約関係手続き(新規・更新)
・家賃集金、滞納者への督促
・クレーム対応
・退去立ち会い、清算
・修繕工事の手配　など

つまり自主管理に伴う業務は非常に多く、手間と時間がかかってしまいます。物件のトラブルはいつ生じるかわかりません。自主管理の場合、オーナー様は365日、入居者からのクレームなどに対応する義務があるため、一人で管理業務全般をこなすのは極めて困難といえます。
さらに、物件管理のノウハウがないオーナー様の場合、管理が行き届かずに入居者の不満が溜まったり、退去されてしまったりする可能性もあります。

不動産管理会社に管理を委託する場合は、上記のうちいずれかだけを委託することも可能ですが、基本的に委託内容が多くなるほど支払う管理委託費も高くなります。それでは、それぞれどのような業務なのか、詳しくご紹介していきます。

＜入居者の募集＞
空室がある場合に入居者を募集する仕事です。賃貸管理会社は、入居を決めると家賃の半月分～1ヵ月分の仲介手数料をオーナー様と入居者のそれぞれから受け取ります。
賃貸経営において空室を埋めることは非常に重要なことなので、ノウハウや実績、営業力のある会社を選ぶことが大切です。

＜賃貸契約関係手続き（新規・更新）＞
入居者募集の結果、入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後も継続して住む入居者への更新手続きです。

＜家賃集金、滞納者への督促＞
毎月の家賃集金を行なうとともに、滞納者がいる場合は督促を行ないます。日本の法律では入居者側の権利が強く、家賃滞納者への督促によって改善されない場合でも、簡単に退去させることはできません。そのため、上手に督促することが求められるので、不動産管理会社に委託したほうが安心でしょう。(入居者が契約時に家賃保証会社に加入している場合は入居者が滞納したとしても、オーナー様は滞納した家賃分と同じ料金を家賃保証会社から受け取ることができ、この場合、家賃の督促は家賃保証会社が行ないます。)

＜クレーム対応＞
設備に関するクレームや、入居者間のトラブルなどに対応します。
クレーム・トラブル対応は精神的にも大変なことや、緊急性の高いこともあるため、できれば不動産管理会社に委託したほうがよいでしょう。
例：騒音や異臭・悪臭・水回りからの水漏れ・ゴミ出しのルール違反・共用部分に個人の所有物を置く、ペットの飼育に関する問題等
こうしたケースでは対応を間違うと事態がさらに複雑となる可能性もあるため、クレームについても対応に慣れている管理会社へ業務委託するのが安心です。

＜退去立ち会い、清算＞
退去時の立ち会いと敷金の精算などを行ないます。退去時の敷金返還に関しては、入居者との間でトラブルになりやすい部分なので、上手に対応することが大切です。
基本的には、国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応を心がけるとよいでしょう。

＜修繕工事の手配＞
退去後の壁紙やフローリングの修繕工事などの手配を行ないます。賃貸経営において、修繕工事はできるだけ費用を抑えながら、入居者が住むのに適した環境を維持することが必要です。
そのため、修繕工事の適切なタイミング、どの業者に修繕を依頼するかも重要なポイントとなります。管理委託する場合、利用している修繕業者があれば事前に伝えておくとよいでしょう。

建物管理も主な業務となります。

主な業務は以下のとおりです。
・建物の維持管理（メンテナンス）
・設備の維持管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定
それぞれの業務について、詳しく見ていきましょう。

＜建物の維持管理（メンテナンス）＞
オーナー様にとって大切な資産である賃貸物件の価値を維持する決め手は、日常的なメンテナンスが必要です。
メンテナンスでは、外壁、屋上、共用廊下、エントランス、駐車場、庭などの定期的な点検と、必要に応じて簡易な修繕を行ないます。例えば、外壁がタイルの場合に浮きや剥がれがないか、共用部の電灯が切れていないか、駐車場のアスファルトのめくれなどがないかの点検や庭の植栽部の剪定、除草などです。

＜設備の維持管理＞
設備の維持管理には、「法定点検」と「任意点検」があります。法定点検とは、各種法律に基づき点検が義務化されているもので、任意点検はその名のとおり不動産管理会社が任意で行なう点検です。
義務化されている法定点検には、おもに以下のようなものがあります。

・消防用設備などの点検
消防法に基づくもので、消火器具、スプリンクラー、火災報知機、誘導灯などの点検です。

・簡易専用水道の検査
水道法に基づくもので、有効容量の合計が10平方メートルを超える貯水槽や高架水槽の検査を行ないます。

・浄化槽の保守点検、清掃、定期の水質検査
浄化槽法に基づくもので、保守点検・清掃・定期の水質検査の点検期間がそれぞれ定められています。

・昇降機など定期検査
建築基準法、労働安全衛生法に基づくもので、エレベーターの安全を検査するものです。
ただし、エレベーターの保守については、管理会社を通さない場合もあります。

＜清掃業務＞
清掃業務は建物の美観を維持し、入居者の快適な暮らしを保つことで資産価値の下落を防ぐものだといえるでしょう。この清掃業務はおもに、掃き掃除などを行なう日常清掃業務と、廊下・エントランスの高圧洗浄などを行なう定期清掃業務があります。

その②へ続く